Mingyang's Space——我的地盘我涂鸦！Oh yeah!: 万科印象系列

万科印象之（五）完结篇：《道路与梦想》——一位阳光式的企业家

Sat, 01 Dec 2007 14:56:38 GMT

    花了两周多一点时间，终于从头到尾看了一边老王的自传《道路与梦想——我与万科20年》。
    20年，弹指一灰间。万科，23年，27城，解决75000余户人家的住房梦想。不管是商业也好，炒作也罢，老王，这样一位理想主义色彩颇农的企业家一手创立的万科，在20年间，确实走过了它美丽的一段。捧起《道路与梦想》，就好像老王坐在你的面前，将他奋斗创业的历程娓娓道来。我也正是感受着与这位出色的企业家对话的气氛中，看完了这本书。当今天中午，合上书的封底的时候，心中不得不感慨：经历过风风雨雨，方见多彩人生！
    《道路与梦想》，用王石自己的话来说，不是要灌输经营企业的方法，而是将一个真实的王石展现给你，读过这本书的人，都会发现，王石尽管做的很出色，但是也有冒傻气，拍脑袋的时候。谁都不是圣人，老王也是从经验和教训中走过来的，而且很大程度上，时势选择了万科，万科顺应了时代的潮流，经过了20多年尤其是近5年的成长，万科已经是一个制度化非常健全、追求法制而非人制的公司了，就像老王自己说的“我做企业就是要做中国最规范的企业”。
    接下来，就说说这本书里我觉得比较有意思的几部分内容罢。
   （一）“港人不吃鸡，我就认栽！”
    老王的经典CASE，到东北去收玉米，运到深圳加工成鸡饲料，岂料禽流感盛行，港人拒绝吃鸡。但是老王硬是打赌他的鸡饲料能卖出去，吃鸡是人类上千年的习惯，总有一天，港人会再吃鸡，再买他的鸡饲料。而这次，他的确赌赢了，时势造英雄！
   （二）君万之争
    此处万指的是万科，而君就是曾经名噪一时的君安证券，因为违规经营，现在已同国泰证券合并为国泰君安。万科发行B股，君安作为主承销商，因为股市行情不好，万科10％的股份砸在了自己手里，所谓“短线变中线，中线变长线，长线变奉献！”。可是君安也不是吃素的，为了让自己手上的万科股票高位抛售，他联合了多名古董发布万科整改建议，并阻值老王在记者招待会上发言，其意义就是要炒作万科要被收购的噱头，抬高万科股价。这段经历可谓一波三折，老王的确是条汉子，刚正不阿，看来他那句“做中国最透明的企业”一点不假，绝对不允许机构用这种方式侵害中小投资者的利益。这中间，他是通过各种渠道取得各位股东和证监会的支持，经过连续的停牌，这段炒作终于被市场消化。这中间还引出了一个神秘人物，就是万科的最大个人股东，现侨居加拿大的刘元生先生，王石早年曾在刘来深圳演奏的音乐会上，与这位艺术家兼生意人相识，更是在后来“忽悠”了老刘拿钱认购万科的股份。接下来几年，不论万科经历怎样的风风雨雨，刘元生先生依然一如既往的支持万科，并积极认购万科股票，这也成就了18年500倍的中国股市神话。不过我想正是因为刘元生先生不遗余力的支持万科，他才能取得这种回报，这才叫地道的价值投资！
   （三）“海盗行动”
    中海与万科总是有着不解之缘，同是起步于深圳的发展商，同是主攻住宅产业的巨头，同时在第一时间完成全国布局的战略部署，中海与万科一直是中国房地产业20多年的历史上，最耀眼的两颗明星。98年，王石希望与中海合并，理由有三：万科是内地上市公司，中海是香港上市公司；万科擅长开发城乡结合部的小高层中档住宅，中海擅长开发城区高层综合群楼；万科的长处是营销和品牌建设，而中海的强项是工程管理以及质量和成本的控制。王石希望两家联合，打造中国地产的航母。但是这个提议被直接拒绝了。因为中海的血脉是自己培养的优秀员工，这样一个高姿态的企业，很难接受与竞争对手联合。所以，万科通过著名的“海岛行动”大量从中海挖工程管理人才。不论是现在万科集团旗下的金蛋——上海区域的掌门人刘爱明，还是我所在的青岛公司，都有中海的影子，万科也正是通过这种行动，大幅度的提高了自己的工程管理能力，恐怕以后万科和中海，还会以某种复杂的关系，在中国这个庞大的地产市场上，纠缠着。
   （四）顺驰VS万科
    这章叫做“洗牌前的地产骇客”，意指天津融创旗下的顺驰地产要颠覆中国地产业的格局，号称“三年超过万科”。孙宏斌，融创集团董事局主席，天津顺驰地产老总，除了一个生意人的身份之外，他的经历堪称曲折。牢狱的生活，让这位敢想敢做的男人总是以出人意料的手法经营着他的事业。而同时，他的张扬，他的个性，也让他是一个到处结仇的人，从联想时代的柳传志，到顺驰扩张时的王石，以及近年收购顺驰的单韦豹，都与孙宏斌这位个性鲜明的生意人过招若干回合。
    2003－2004年，天津顺驰大肆扩张，在全国四处高价拿地，实现其战略性布局。但是高企的地价和绷紧的资金链频频考验这个冲劲十足的企业。尽管顺驰坚持到了06年，而且当时媒体也对这个地产界的黑马的运营模式大家赞赏，但是它还是在06年底晚节难保，被路劲基建以低价收购，孙宏斌也无奈套现离场，这匹黑马也就此谢幕。。。
   （五）理想主义与阳光照亮的体制
    本书通篇体现着老王那种理想主义的浪漫色彩，和要做出一番事业的远大抱负，合上此书，不得不为老王较好，心中尤生佩服之意。这位创始人的思想感染着这个企业，因此这个企业网络了一堆拥有理想主义思想的精英为之奋斗，而万科坚决的制度化，淡化“人制”的行为造就了今天万科“阳光照亮的体制”，无障碍的沟通，扁平化的管理让万科成为一个尊重员工的企业。员工在这里工作也许很累，但是他们很快乐，因为收到尊重，因为不用操心其他复杂的事务。

    作为万科印象系列的完结篇，我特意写了这篇《道路与梦想》的心得来收尾。回首一看，从关注万科（应该是3月份开户购买万科股票开始），到青岛与万科的亲密接触，再到积极准备应聘万科以及现在找工作的任务已然结束而我选择了中海这个我认为我更适合的文化载体，已然经历了半年多。其实王石只是万科理想主义中的沧海一粟而已，万科的文化已经深深扎根，它的制度化、精细化管理保证了这艘地产航母顺利的前行，万科已经完成了两代舵手的更迭，而公司依旧朝着自己的方向前进着。中国能够出现这么规范的企业，是中国商界、中国地产界的骄傲。万科给我留下了很多美好的印象，不论是对我又夸又骂的领导王唯唯君，还是在万科结识的80后朋友们，亦是工程部那些经验丰富的工程师前辈，他们对待同事的和善，对工作的奉献态度，对公司文化的认同和接纳程度，都让我对万科未来的发展充满信心。可以说，07年是我的“地产年”，我在年初做了从事这一行的决定，又这么有缘有份的接触到了万科，又这么幸运的加盟了中海地产。总之，我要感谢万科，感谢万科人，感谢青岛的实习经历，这将永远作为我美好的回忆！（全文完）

万科印象之（四）－－房地产与万科（技术帖）

Sat, 17 Nov 2007 09:05:35 GMT

因为万科实习是我头一次离开学校离开家这么远去工作，万科重视实习生，自己又在万科遇到了这么多的80后，所以这次暑假一直是忙碌与快乐并存的状态，这种状态回到学校以后就被找工作的忙碌，面试的打击冲击的灰飞烟灭，在空虚，无聊之际，只好写写BLOG，来怀念一下研究生阶段难得的经历。
昨天接到姜维伟的短信，说因为刚好论文答辩错过了万科。姜也是一位特别想进入万科的人，我只能祝愿他能找到何时的工作，和LP一起打拼事业。最近听说杨柳MM被派到了成都，想必收获也不小，作为营销部的骨干新人，杨MM勤快的作风必然能给她带来回报。除了此二人，与青岛万科的同事也鲜有联络，不过大家一旦聊起来还是很投机的。MSN上常碰到泽铭，只是每次上MSN的时候，他总是很忙，也说不上两句话，看来正义需要他，美女需要他，咱也不能太打扰他了！

    我到青岛万科是抱着三个目的去的。一是说服了家里不要逼我出国，GMAT可以告一段落，那么我特别想离开华东，找个舒服的地方避暑，青岛真是不二之选。二是很早就已经思考自己将来要从事的行业，那个时候基本已经定位为房地产业，因此暑假想找个房地产公司实习。三是行业当中，能称得上标竿级企业的，也就那么几家，如果能进入其中一家考察房地产公司的运营方式，那就PERFECT了。在这里不得不再次感谢一下同班的好同学，好朋友，容智慧与美貌于一身，不但天资聪颖，更具有美丽心灵的陈春！（在此停顿10秒钟）“丽”同学！
    好了，言归正传。说说房地产行业行业和房地产公司。
我经常听到很多人和我说，他不看好房地产这个行业，因为这个行业滋生腐败，不透明，而且现在的宏观调控必然要使这个行业走下坡路。我认为这种说法是非常正确的，但是忽略了一些重要的东西，那就是房地产行业的特点。房地产行业是一个强周期行业，在经济红火，投资增长的趋势下，房地产是最受益的行业之一，它将直接分享经济增长的红利。但是谁也不能组织这个行业步入低迷，当宏观经济紧缩的时候，房地产业将受到极大的打击，虚高的泡沫将被刺破，烂尾楼将出现在城市的中央，一些企业将资不抵债而破产。
    那么，房地产的亮点究竟在哪里呢？我想这主要从我个人对行业的偏好来阐述。首先，人得有居所，得有工作的空间，人对屋子的需求是刚性的，所以尽管房地产行业是一个强周期行业，但是长期看来，应该是一个持续增长的行业。其次，我偏好和金融紧密挂钩的行业，房地产在国外隶属金融业，不动产投资有很多金融的运作在其中，房产作为不能搬动的资产，与流动性极强的资金相结合，形成了这一行业，很让我着迷。再者，提供住宅、开发CBD是直接与城市的开发相结合的，这样的行业让我有一种建设城市的感觉，还是我那句话“为中国人民添砖加瓦而奋斗！”。因此，我十分想从事这一行业。
    房地产业分为一级市场，就是土地的出让，现行的制度是招标、拍卖、挂牌，政府出让地皮已经不允许协议转让。不过目前的制度还不健全，土地的公允价值有时候可以通过各种方式来压低。同样，在现在投资不理性的当今，拍卖也几近疯狂，各地地王不断涌现，地方政府的财政收入看来是少不了了。二级市场就是各开发商从规划到销售所建造房子的市场，象万科、金地这些开发商主要经营的就是这一级市场。三级市场是指二手房的租售市场，这一级市场上有专业的公司在运作，去过深圳的人都会对深圳红火的房地产经济业务有所印象，我想深圳、上海、北京这些大城市的二手房交易现状也就是将来二三线城市的前照。说到二级市场，就不得不说说我所认识的房地产公司的运作方式。与我们曾经对公司的理解有所偏差，在万科实习之后，我在第一线体会到了什么叫开发商，什么叫甲方。因为自己不是学建筑或土木的，对这个行业内公司的运作以为与制造业没什么两样，就是盖房子再卖出去。但事实上完全不是这样，房地产公司和建筑设计院、施工队、销售公司完全是分离的。
    先说开发商的经营。开发商的角色就象一个导演，他手头有资源，比如土地和金钱，就好比剧本和投资人，那么他要拍这部电影，就得找摄影队、剧务、演员、场景，他要把这些要素都汇集到一起才能拍出一部电影。所以开发商的关键词是“资源整合”，一个开发商首先要拿到地，这样他就有了整合的资本。其次要对施工队、设计方案进行招标，中标的单位将自己的利益与开发商绑在了一起，形成了一个共同的利益联盟，接下来大家就象是一家人一样，有的负责施工建设，有的负责建筑设计方案的出图和修改，有的负责管理和协调多方。在整个的开发环节中，一般一个开发商都要具备这么几个职能部门。设计部，它部负责设计，但是里面的员工都是建筑科班出身，很懂设计，他们要做的是对接设计院，提出设计要求，并保证设计院的设计能满足开发商的要求。工程部，与施工队对接，监督和参与管理施工队，考核施工结果并保证工程进度。这里面还涉及到独立的第三方－－监理单位，这个第三方是国家强制规定了，代表开发商来管理施工队的单位。所以监理人员每天要和施工队一起在工地第一线工作，他们要不停的巡查施工的过程。而工程部每天都会花时间检查一遍所有的施工效果，并每天都对公司做汇报。这两块最大的问题就是要不停的协调。设计部分关注的是设计效果，所以会在施工过程中进行修改。而施工方注意的是进度，所以他们更求快。因此，开发商在其中的管理作用就显得很突出。另外一个重要的职能部门就是营销,现在的房地产公司尤其是大的开发商，都很少自己做销售，运作模式基本是成立自己集团旗下的销售公司，负责各地项目的销售，另一个应用更广泛的就是外包给专业的销售公司，由公司制定销售策略，由销售公司完成销售。所以营销部比较看重的素质是：是否懂得如何宣传，因为要和广告公司对接，负责广告设计和文案的把握；另一个就是是否能够管理销售队伍，同合作方一起合作完成销售目标。本次实习我比较遗憾的地方就是9月份学校开学了，否则如果再给我一个月，我的任务将是进行营销部的制度建设，那个时候我能有更多的机会了解营销部。
    说了这么多，其实我对房地产公司的了解基本是来源于万科，但是万科具有它的典型性，他的很多模式都是业界比较推崇的。那说到这里就不能不说说万科的特色了。
    万科有这么几大特点是在业内做得比较特别也是比较优秀的。一、清晰的战略导向，而不是机会导向。王石曾提出过“超过25％的利润万科不做！”，当时被当作一大噱头，其实万科的利润是多少我们没有必要去考量，公司的利润会受到行业景气程度的影响，关键是万科这种口号体现了一种谋求长期发展的，不与政府政策博弈，不受行业周期左右的经营战略。在这个战略的指导下，万科必然会寻求现金流的充沛和财务的稳健，这也是很多房地产公司没有做好而崩盘的原因。二、大量的业务外包，因为我只窥过一斑，不敢去说全豹，所以单说青岛公司。青岛公司的工程设计营销外包自不必说，成本、造价咨询也较早的实现了外包，所以成本部只有3名成员，接下来寻求是人力资源外包，将事务性的，重复性的劳动进行外包，而专注于人力资源管理的提升，这其实就是一种抓大放小，集中精力的做法。三是信息化，这个我想是传承了万科集团的优良传统，通过信息化建设将公司的沟通渠道打通，提升沟通效率，所以万科给我的感觉还是很透明的，这种透明的文化也影响了公司简单的人际关系，这似乎是很外企化的方式，中国的企业能做到这一点也着实不易。四，广泛的资金来源，这个话题有点大，我可以从一个小的细节说起，我发现青岛万科的财务人员非常少，而且做的也是一些事务性的工作，换句话说，财务的决策、投资的分析，都实行高度的集权，我想这么做的有两点好处：一是大量削减财务成本，通过大宗的贷款来降低利率。二是合理的规避财务风险，避免因为财务权力而导致权力寻租现象。加上万科的资金来源非常广泛，不光有大量的银行授信额度，还有海外的财团、基金以及以后将要发行的企业债，这些都体现了万科财务上的稳健。五，高效率的开发。这个又是比较大的方面，万科在80年代末90年代初坚持做减法，剥离贸易、零售业务，专心做住宅开发，一是为了规避政策导向削减的特区利润，二是要赶上房地产大发展的快车。但是万科在专注房地产的同时，并没有介入商业地产的业务，而是专心开发住宅。在住宅上，万科的特长是开发城乡结合部，大面积拿地开发，大面积开盘，快速销售进行资金回笼，保证资金流转的通畅性。而住宅较商业地产比较大的特点也是一次性开发，一次性销售，不用费力经营商业氛围，这也让万科能快速的去开发其他项目。
    说了万科这么多好话，似乎也有失公允。其实没有完美的东西，在现实中更是你得到的是与你失去的相匹配的。在万科工作，首先不能建立太亲密的人际关系，公司命令规定不能搞对象、谈恋爱，不能同亲戚在同一区域的公司工作。这在避免复杂人际关系的同时，也冷淡了大家之间的友谊。当然，对于一个公司来说，简单点也未必是坏事，尤其是一个跨区域的大集团。再就是在万科工作非常累，非常忙，有些时候甚至都忙到麻木，没有时间娱乐，没有时间去交际，所以在同龄人甚至早几年进入到公司的员工当中，单身者大有之。由于万科的员工都很是敬业，所以也没有太多的功夫去考虑一些个人问题吧。
    总之万科之行还是给了我许多启发，让我更深刻的认识了行业和公司。万科很多方面都超出了我对他的预期，所以我给予买入的评级（听上去有点象股评。。。）！
    前不久万科换了新的司标，王石也到处作秀热场，曾经的“大道当然，精细致远”道出了行业的粗与公司的细，“建筑无限生活”体现了万科为住户提供优质住宅的企业责任，而新的口号“让建筑赞美生命”则体现了它人性化，环保意识与品牌定位的深化，作为一个让我尊敬的公司，作为一个给我美好经历的公司，作为资本市场上的蓝筹股，我祝万科能百尺竿头，更进一步！

万科印象之（三）－－考试！

Fri, 16 Nov 2007 06:28:32 GMT

    考试！－－“给你一周时间，了解房地产公司是怎么个建制，房子是怎么盖起来的，咱们公司各个部门各个职位的名称，以及每个人是干嘛的。咱们星期天晚上考试！就考这些！”第一次来到宽敞的盈园广场公寓，唯唯就给我交代了这项任务。结果辗转反侧，一晚上都在想未来的实习会是啥样。
    同屋的白冰很是客气，和我聊这聊那，得知他也是东北人，毕业于哈工大，在万科成本部任职。可是短暂的聊天没能化解我的紧张，因为我意识到要是不主动去接触公司的职员，我的顶头上司大领导王唯唯君一定会对我不满意，咱丢自己的人没关系，但是出来实习就得顾及到母校浙江大学这块牌子，得给浙大争光不是，不枉母校白培养你六年！
    好在同屋住着这么多的年轻同事，张健GG在万科干设计已经2年了，现在是高级专业经理，主管项目园建，有空没空我就问他建筑设计，造园方面的问题，他很是耐心，一边给我讲解，一边告诉我表怕王唯唯君，哈哈哈。白冰的强项是工程造价，还有一位学结构出身的老婆龚萍也同在，有时候晚上回来，就问问他们两口子关于施工的事情。龚萍颇为专业，从她那里我也算对房子的结构、剪力墙、钢混等概念了解一二。心想够能忽悠唯唯一阵的了。周末晚上，唯唯回来的还算早，看上去他心情不错，回来直接和我说“来，咱们考试，你说说房子是怎么盖起来的”“◎￥％……”一通，“还可以，那你说说工程部，设计部有几个人，都什么职位，叫什么，每个职位都干嘛的。”我立刻傻眼，除了经常混在一起的几个同龄帅哥美女之外，和我们有代沟的那些工程师实在是没咋接触，所以只是简单的说了说。“看来你还是没了解到位，以后还让你做公司的精细化管理，你自己如果不精细到位，怎么能做得好呢？”
我想想也是，这次也算是初入职场，还不是特别积极主动，再加上环境陌生，局面还没有打开，不过时间不等人，接下来只有三周多一点的时间了，我只能抓紧时间去学东西了，心里暗下算盘，接下来一定得多了解公司的管理。

项目发展部群英

万科实习印象（二）

Tue, 23 Oct 2007 15:04:59 GMT

万科印象之（二）――初遇同事

话说我上了大别克，才知道我的突然到来扰乱了万科人的周末生活――踢球和聚会。万科历来有足球的传统，每周更是要例行公事一般的训练一次和周末比赛一次。这帮新老万科们刚刚和别的公司踢完比赛，那天在唯唯的提议下一起去一个偏远的农村吃鸡。这地方还真不好找，我们下了柏油马路，顺着长漫蒿草的碎石子路颠簸来到一家荒郊野店（估计也就唯唯有这情调了）。来到里边的包间，我也就是在这种场合下，和大多数后来玩在一起的同事打了照面。刚坐定，唯唯就端起鸡汤开喝“饿死了，饿死了，你们都别闲着，实习生来了，你们都互相介绍介绍。。。。。。”在相互的介绍中，我认识了公司的成本经理兼青岛万科足球队队长李工程师，和接我的张健GG同属设计部的同龄人陈泽铭，以及后来每天都鬼混在一起的实习四小虎：除了我和厉叶淼以外的，来自中南大学的硕士姜维伟，和延边大学的鲜族大SG张来。互相寒暄之后，东西也差不多吃完了，大家收拾行装准备回去休息。出来后维伟主动上来和我打招呼，“明扬，听说你和小厉一样，都是浙大的是吧，浙大那可是好地方啊！”，我打量着这位操一口东北腔的家伙，心想这位，我是叫他“大叔”呢，还是“老师”呢？“是啊，你也是硕士，你是哪届的啊？”“05的，马上毕业了，这不快找工作了么。”“啊？！那你本科是啥时候上的？”“我本科01级的。”我当场FT，又重新打量了一下这位，拥有一颗年轻的心，却无比成熟的面孔的。。。“大叔？”。说到这里，不能不说一说姜维伟君。这厮来自山东威海，学法中南，混迹东北圈子，操一口地道东北腔，每次见他都想和他攀老乡，不光是因为山东和东北祖上都是一脉传成，更是维伟有着那种北方人特有的淳朴和实在，而且是，特别实在！实习期间，大家有事没事就凑在一起喝酒，聊天。谈学校，谈理想，谈感情问题，谈股票，谈REITs，总之，只要是能扯上的话题，俩实在人能天南地北掏心窝子的说上半天。记得有一次公司足球队集训，我俩也跟着去凑热闹，之后7点了大家散伙，我俩走到边上的小馆子叫上几瓶青岛啤酒，一喝一聊就是4、5个小时，这维伟也实在，说是自己拿工资了，该请兄弟出来喝酒，走的时候利索的把帐给结了。也许同是实习生的缘故，又好喝酒聊天，和维伟以后有事没事就出来吃吃饭聊聊，真当是“我不是一个人在战斗！”

万科实习印象（一）

Wed, 17 Oct 2007 09:41:35 GMT

万科印象之（一）——初来乍到

按说结束实习，离开万科也有一个半月了，总想为自己的第一份实习，第一份公司经历写点什么，可是回到学校之后的琐事让我迟迟没有动笔。看来我又要感慨一下“惰性”的威力了，有的时候，“惰性”只能去主动克服，否则就是被克服。为了不让这点文字夭折，我还是主动克服克服吧！

回忆起7月底的时候得知有机会推荐去青岛万科实习，我不知道有多高兴——这一来我在上海新东方过的实在不爽，似乎上了研究生以后，我干脆就没有学习的劲头了，成天盼着下课的人能学出什么东东呢？赶紧找点别的事做得了！二来上海的炎热加上华东理工大学的地铺已经让我对伏旱天气厌恶到了极点，我特别盼望着能去一个凉快的地方，一听说是“青岛”，二话没说，应下来要过去！话说本小伙答应了那边的HR宋祥GG后，最后两节新东方的课干脆不上，和我的同桌——同济大学的夏超说好让她录了音发给我，就直奔黄海明珠——青岛了！

来到青岛后，我的顶头上司——王唯唯君，携实习时我的室友——张健GG和同为浙大人的厉叶淼DD一起开着公司的大别克接的我。在万科浸泡多年的唯唯快人快语，说话直奔主题“你为什么选择青岛万科啊？”“凉快呗！”我不假思索的一句，“我×，我TM这心梁了一半！”就这样，我的实习开始了。。。。。。